სტატის მიზანია უძრავი ქონების ფასის განმსაზღვრელ ფაქტორებსა და ბაზარზე მიმდინარე ტრანზაქციებს შორის არსებული კორელაციური დამოკიდებულებების დადგენა. ნაშრომის ფარგლებში წარმოდგენილი დაშვების თანახმად, მაკროეკონომიკური ცვლადები, რაც ბაზარზე კონიუქტურული წონასწორობის განმსაზღვრელი დეტერმინანტებია და როგორც საშუალო, ასევე გრძელვადიან პერსპექტივაში წონასწორულ ფასს აყალიბებს და მიმდინარე ტრანზაქციების უმნიშვნელოვანესი ფაქტორია. შესაბამისად, ჩვენ მიერ წარმოდგენილი ანალიზის მიზანია მნიშვნელოვანი ენდოგენური პარამეტრების მაგალითზე ისეთი მოდელი მივიღოთ, რომელიც მიმდინარე ტრანზაქციების გათვალისწინებით, მაკროეკონომიკური ცვლადების გავლენას რაოდენობრივი სახით წარმოაჩენს, გარდა ამისა, საშუალებას მოგვცემს მიღებული ეკონომეტრიკული მოდელის თანახმად, 2017 წლის ბოლო 3 კვარტლის მაგალითზე ტრანზაქციების ტრენდი განვსაზღვროთ და სამომავლო ბიზნესციკლები დავსახოთ.

აღნიშნული კვლევის ფარგლებში (და ემპირიული გამოცდილების საფუძველზე) საჭიროდ რამდენიმე უმნიშვნელოვანესი ფაქტორი შეირჩა: ტრანზაქციების ოდენობა, შემოსავალი, უმუშევრობის დონე, საპროცენტო განაკვეთები, მიწოდება და საბინაო ბაზრის საშუალო ფასის ცვლილება. ჩვენ მიერ წარმოდგენილი ჰიპოთეზის თანახმად, ტრანზაქციების ოდენობაზე ძირითადი გავლენა საბინაო ფასების ცვლილების, უმუშევრობის დონისა და შემოსავლების ზრდის ტრენდით განისაზღვრება, ხოლო მიმდინარე ეტაპზე (ტრენდის 2017 წლის პირველი სამი კვარტლის მწკრივებზე ექსტრაპოლირების პირობებში) თავად ტრანზაქციების დინამიკა ან სტაბილურ მდგომარეობას შეინარჩუნებს, ან ოდნავი უარყოფითი დახრილით შემოიფარგლება, რის ფონზეც უძრავი ქონების ბაზარზე მიწოდების (მათ შორის ინვესტიციების) ზრდადი მოცულობა ვაკანტური ფართების ოდენობას გაზრდის, რაც, თავის მხრივ, გარკვეული „ლაგების“ (შეყოვნებების) შემდგომ ფასებზე უარყოფით ზემოქმედებას განაგრძობს. ჩვენი გათვლებით, ფასების როგორც უმნიშვნელოვანესი ფაქტორის, კლება ტრანზაქციების ზრდაზე დადებითად აისახება.

უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი სპეციფიკაცია

ამა თუ იმ ქვეყნის საბაზრო ეკონომიკის ერთ-ერთი ინტეგრალური სეგმენტი უძრავი ქონების ბაზარია, რომელიც მეტწილად საინვესტიციო დანახარჯების (და ნაწილობრივ სახელმწიფო დაკვეთის) საშუალებით ფართოვდება და თავისუფალი ბაზრის პირობებში ნებისმიერი სხვა საბაზრო ურთიერთობებისთვის დამახასიათებელ ნიშნებს ატარებს, სადაც მიწის ერთეული ან შენობა-ნაგებობის ცალკეული კვადრატული მეტრი საბოლოო პროდუქტს წარმოადგენს. მასზე, ისევე როგორც ნებისმიერ სხვა ბაზარზე, მოთხოვნა-მიწოდების კანონები და სხვა ეკონომიკური პროცესები ვრცელდება [27;30].

ისევე, როგორც თავისუფალი ბაზრის ნებისმიერი სფერო, უძრავი ქონების ბაზარი რიგი უპირატესობით ხასიათდება. მაგალითად, ექსპლუატაციის პროცესში პროდუქტს მდგრადი, სტაბილური შემოსავალი მოაქვს; ხშირ შემთხვევაში მაღალია სარეალიზაციო მარჟა; სტაბილურია მოთხოვნა განსაკუთრებით, თუ გავითვალისწინებთ იმ ფაქტსაც, რომ სადღეისოდ ისეთ ეკონომიკურად მაღალგანვითარებულ ქვეყნებში, როგორიცაა აშშ, გერმანია, ინგლისი, ჰოლანდია და სხვა კერძო საკუთრების ფლობის პროცენტული მაჩვენებელი უმეტეს შემთხვევებში მაღალია (ევროკავშირის ქვეყნებში საშუალო მაჩვენებელი 65.1%-ს შეადგენს [1]). აქვე აღსანიშნავია ისიც, რომ კერძო ბინადრობისა და იპოთეკური სესხების ჯამური ოდენობა უკუპროპორციულ დამოკიდებულებას აჩვენებს [2].

უძრავი ქონების ბაზარს ნაკლოვანებებიც გააჩნია: დაკავშირებულია მაღალ დანახარჯებთან, ტრანზაქციულ და სხვა რეგულატორულ შეზღუდვებთან, ნაკლებად გამჭვირვალეა, მოკლევადიან პერსპექტივაში ვერ პასუხობს ფასების ცვლილებას და თითქმის არაელასტიკურია, გარკვეულწილად დაბალი ლიკვიდურობით გამოირჩევა და ზოგჯერ მაღალ რისკებთანაა დაკავშირებული. საერთო მაკროეკონომიკური პროცესები, როგორიცაა ინფლაცია, საპროცენტო განაკვეთების ცვლილება, შემოსავლისა და დასაქმების დონე და სხვა ამ სფეროს რისკების მხრივ მეტად მოწყვალდს ქმნის. გარდა ამისა, ის საინვესტიციო გადაწყვეტილებებთან მიჭიდრო კავშირშია, რასაც, თავის მხრივ, როგორც უპირატესობები, ასევე თავისი ნაკლოვანებებიც გააჩნია.

უძრავი ქონების მახასიათებლებში შედის ლოკალიზაცია: რადგან პროდუქტის გადანაცვლება ვერ ხდება, ის მთლიანად ადგილმდებარეობაზეა დამოკიდებული (რამდენად განვითარებულია ინფრასტრუქტურა, რა გარემოა, როგორი სამეზობლო, ხედი და ა შ). ბაზარი არაბალანსირებულია, რასაც ხელს ძირითადად ორი ფაქტორი უწყობს: აბსოლუტური კონკურენციის არქონა (თითოეული შენობა, თავის მხრივ, უნიკალურია) და სამშენებლო პროცესის ხანგრძლივობის შედეგად ფასის არაელასტიკურობა დროის ახლო პერსპექტივაში, რაც საბოლოოდ ნიშნავს იმას, რომ ხშირ შემთხვევაში მოთხოვნა-მიწოდების მაბალანსირებელი ფასი მხოლოდ თეორიის დონეზეა წარმოდგენილი, ხოლო პრაქტიკა მისგან სერიოზულად აცდენილ სცენარს აჩვენებს (ფასი მხოლოდ მიახლოებითია და პირობითი, მათ შორის სხვა პროდუქციისგან განსხვავებით, ნელა და დროის შედარებით ხანგრძლივი მონაკვეთებით იცვლება). ბაზრის კიდევ ერთი სპეციფიკაცია აღნიშნულის შესახებ არასრული ან შეყოვნებული ინფორმაციაა. როგორც წესი, ეს ინფორმაცია ან არასრულია, ან სინამდვილეს ხშირად ზუსტად ვერ ასახავს, ამავდროულად, მაღალი რეგულირებით ხასიათდება და სახელმწიფო დაგეგმარების ან პოლიტიკის გატარებისას ხშირად იმ მონაცემებზეა დამოკიდებული, რაც სანდო მაჩვენებლებთან ერთად დროის ერთეულში სხვადასხვა ე.წ. „ლაგებს“ (შეყოვნებებსაც) მოითვლის.

უძრავი ქონების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებელი ისაა, რომ ამ ბაზრის მაგალითზე ზოგადად ეკონომიკური პროგნოზის გაკეთებაა შესაძლებელი. საქმე ისაა, რომ უძრავი ბიზნესციკლები საერთო ეკონომიკურ ციკლებს არ ემთხვევა. მაგალითად, ამ ბაზარზე ეკონომიკური აქტივობის შენელება, ხშირ შემთხვევაში, რეცესიის მანიშნებელია ხოლმე და პირიქით, რეცესიის ფაზის დასრულება, პირველ ყოვლისა, სწორედ ამ ბაზარზე გამოცოცხლებით შეინიშნება [3]. მსოფლიო პრაქტიკამ აჩვენა, რომ ჯერ კიდევ 2008-2009 წლის მსოფლიო კრიზისის წინა პერიოდში, აშშ-ის ეკონომიკური კვლევების ბიურომ სწორედ ერთი წლით ადრე, 2007 წელს უძრავი ქონების ბაზრის „გადახურების“ შესახებ მოხსენება გააკეთა და რეცესიის ნიშნებზე მიუთითა ხოლო ფედერალური რეზერვის იმდროინდელმა თავმჯდომარემ, ალან გრინსპენმა სექტორში მიმდინარე ინფლაციური პროცესების შესახებ განცხადება ჯერ კიდევ 2015 წლის ივლისში გააკეთა, რასაც „არამდგრადი და დროებითი უწოდა“ [4; 28].

როგორც აღვნიშნეთ, უძრავი ქონების ბაზარი საინვესტიციო გადაწყვეტილებების შედეგია. აქვე შეგვიძლია აღვნიშნოთ, რომ ისევე როგორც სხვა სფეროში, მისი ფაქტორები, ერთი მხრივ, მომხმარებლები არიან (ესენია კერძო პირები, იურიდიული პირები და თვით სახელმწიფო), ხოლო, მეორე მხრივ, ინვესტორები, რომლებიც საინვესტიციო დაბანდებას სფეროში გატარებული ანალიზის მიხედვით განსაზღვრავენ. ეს შესაძლოა იყოს მიმდინარე სიტუაციის შეფასება ან პროგნოზი, ბიზნეს-ციკლების განსაზღვრა და დაგეგმარების პროცესში ხელმისაწვდომ ინფორმაციაზე დაყრდნობით გადაწყვეტილების მიღება. ხშირ შემთხვევაში, დაგეგმარების პროცესში ჩატარებული ანალიზის შედეგები არაზუსტია და სინამდვილეს სცდება, განსაკუთრებით პროგნოზი, რომელიც, მიუხედავად იმისა, რომ უძრავი ქონების ბაზრის ტრენდის შემთხვევაში შედარებით საიმედოა (ტრენდის ცვლა არც ისეთი სიხშირით ხდება და ბიზნესციკლები პერიოდული ცვლილების მიუხედავად ნაკლებ სიმკვეთრეს და მეტ პერიოდულობას ამჟღავნებს, მისი ზუსტად განსაზღვრა ხშირ შემთხევაში ვერ ხერხდება რის გამოც ხშირად დიდ ცდომილებებსაც აქვს ადგილი. უძრავი ქონების ბაზარი წარმოადგენს ისეთ ინფრასტრუქტურულ კატეგორიას, რომელიც ემსახურება პირობების შექმნას ისეთი ტიპის საქმიანობებისთვის, როგორიცაა ეკონომიკური, სოციალური, კომერციული და სხვა [5]. უძრავი ქონების ბაზარზე, მოგების შედარებით მაღალი მარჟის მიუხედავად, ბაზარზე შესვლის ბარიერებიც რთულად დასაძლევია: პირველ ყოვლისა, ესაა დიდი დანახარჯები, კონკურენცია და სპეციფიური კვალიფიკაცია, რომელიც რეალტორებსა და ბაზარზე მოქმედ სუბიექტებს (ბიზნეს- ანალიტიკოსებსა და ინვესტორებს) უძრავი ქონების ეფექტურად მართვის საშუალებას აძლევს. ფინანსური ბაზრებისგან განსხვავებით, უძრავი ქონება შეგვიძლია განვიხილოთ როგორც საერთო საინვესტიციო პორტფელის ნაწილი, რომელიც საერთო რისკების შემცირების შესაძლებლობას იძლევა და ცალკეული, დამოუკიდებელი აქტივის სახითაა წარმოდგენილი [5]. უძრავი ქონების მსოფლიო ბაზრებზე შესაძლებელია რამდენიმე ტენდენციის გამოყოფა: უპირველესად, ესაა ინვესტიციების ზრდა. ინვესტორების ძირითადი ყურადღება სავაჭრო ეკონომიკურ ცენტრებზე მოდის (ე.წ. საკვანძო ქალაქებზე), თუმცა საერთო ჯამში [5], გარკვეული გამონაკლისების გარდა, უძრავი ქონების ბაზრის საერთო ზრდის დინამიკა 2007-2008 წლების მსოფლიო კრიზისის მერე შენელდა, თუმცა, სტაბილურად ზრდადია (იგივე რუსეთის ფედერაციის მაგალითზე, თვეში საშუალოდ 2%-ით იზრდება [6].

უძრავი ქონების ბაზარი საერთო ეკონომიკური ფუნქციის მატარებელია. თუ ეკონომიკა მთლიანობაში ზრდად ტრენდს აჩვენებს, იზრდება უძრავი ქონების ბაზარიც და პირიქით, რეცესიის დროს დაცემას განიცდის. გამომდინარე იქიდან, რომ ზრდისა და შენელების (თუ ვარდნის) ტენდენცია აღნიშნულ ბაზარზე სხვა სექტორებს უსწრებს, ის ხშირ შემთხვევაში საერთო ეკონომიკური პროცესების ინდიკატორს წარმოადგენს. შესაბამისად, როგორც აღვნიშნეთ, საერთო ეკონომიკური წარმატება სწორედ აღნიშნული ბაზრის მაგალითზე შეინიშნება.

უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა და პერსპექტივები საქართველოში

მშენებლობას, 2016 წლის მდგომარეობით, მშპ-ში 8.2% უკავია [7]. თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე (კერძოდ, საცხოვრებელი ბაზრის სექტორში) მეტწილად იგივე ფუნდამენტური ფაქტორები მოქმედებს, რაც მსოფლიოს (მათ შორის ევროკავშირის) საცხოვრებელ ბაზრებზე. ბუნებრივია, ფასიც მოთხოვნა-მიწოდების ორი ძირითადი საბაზრო ფუნქციით განისაზღვრება და ბაზარზე მოქმედი ტრანზაქციების განმსაზღვრელი პირობაა. ფასების განმსაზღვრელი ფაქტორებია: ქვეყანაში არსებული დემოგრაფიული პროცესები, მოსახლეობის დამოკიდებულებები ქონებრივი მესაკუთრეობის მიმართ, ფინანსური და უძრავი ქონების (სიმდიდრის) ეფექტები, მუდმივი შემოსავალი და ქვეყანაში მიმდინარე უმუშევრობის დონე, დანაზოგების ოდენობა, იპოთეკური სესხების ხელმისაწვდომობა და პირობები, საპროცენტო განაკვეთები, სამშენებლო მასალებისა და მშენებლობის ღირებულება, ჩამნაცვლებლები (ქირისა და იპოთეკური განაკვეთების თანაფარდობა), სახელმწიფო პოლიტიკა (ფისკალური შეღავათები და სხვა სტიმულები), სავალუტო კურსის ცვლილება, ინფლაციის დონე, პირდაპირი უცხოური ინვესტიციები, მშპ და ქვეყანაში შექმნილი საერთო ეკონომიკური კლიმატი (საინვესტიციო გარემო).

თბილისის მოსახლეობა ბოლო მონაცემებით [8], 1114 ათას ადამიანს შეადგენს (რაც საქართველოს მოსახლეობის 29.9%-ია). 2011-დან 2014 წლის ჩათვლით ის არსებითი ცვლილებით არ გამოირჩეოდა, 2014-2015 წლებში კი საგრძნობლად შემცირდა, ხოლო 2016-2017 წლებში ცვლილება უმნიშვნელოა. ასეთ ვითარებაში შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ დემოგრაფიული ფაქტორი თბილისის საცხოვრებელი ბაზრის მაგალითზე (რომელიც საერთო ბაზრის დაახლოებით 80%-ს იკავებს) არსებითად განმსაზღვრელი ფაქტორი ვერ გახდება. თუმცა, სადღეისოდ შეინიშნება უძრავ ქონებაში კაპიტალდაბანდების მზარდი ტენდენცია, როგორც საფინანსო აქტივების კიდევ ერთი ალტერნატივა, რომელიც, თავის მხრივ, გარკვეული ლიკვიდურობით და ქირა/ღირებულების თანაფარდობის მზარდი განაკვეთით გამოირჩევა (იმ პირობით, როცა საცხოვრებელ ფართებზე – 1 კვ. მ-ზე საშუალო ღირებულება მცირდება, ხოლო ქირის განაკვეთი სტაბილურობას ინარჩუნებს, აღნიშნული (ჩამნაცვლებელი) ფაქტორი სულ უფრო მეტ წილს იღებს. ამავდროულად აღსანიშნავია ქვეყანაში მიგრანტების სულ უფრო მზარდი ოდენობა, რასაც თბილისის საბინაო ბაზრის სექტორში მიმდინარე ტრანზაქციების ტრენდზე გარკვეული გავლენას ახდენს (თუმცა, ეს საკითხი მოცემული ანალიზის თემას არ წარმოადგენს და შემდგომი შესწავლის საგანია).

ჩვენ მიერ წარმოდგენილი წინამდებარე ანალიზის შედეგად თბილისის უძრავ ქონებაზე ფასის ცვლილების განმსაზღვრელი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორი ქვეყანაში დასაქმების დონე და დაქირავებულთა ანაზღაურების ცვლილებაა [9]. თუკი იმავე „საქსტატის“ მონაცემებს დავეყდნობით, ქვეყანაში უმუშევრობის დონე, ისევე როგორც ანაზღაურების მაჩვენებელი, მზარდ ტენდენციას აჩვენებს (მაგალითად, 2017 წლის პირველი კვარტლის მონაცემით, მამაკაცის საშუალო ნომინალური ხელფასი 1306 ლარს, ხოლო ქალების ანაზღაურება 1191.5-ს შეადგენს (აქვე აღსანიშნავია ისიც, რომ შემოსავლის ზრდასთან ერთად იზრდება ანაზღაურების სხვაობა ქალებსა და მამაკაცების კატეგორიებს შორის და 2007 წლიდან ეს სხვაობა სულ უფრო ღრმავდება) [8]. ბუნებრივია, ეს მონაცემები ანაზღარებისა და შემოსავლის ზუსტ სურათს ვერ ასახავს. საქმე ისაა, რომ მიუხედავად უმუშევრობის რეკორდულად დაბალი მაჩვენებლისა (2005-2016 წლების პერიოდისთვის), რაც 2016 წლის ბოლოსთვის 11.8%-ს შეადგენს [8], ქვეყანაში უმუშევრობის პრობლემა ერთ-ერთი ყველაზე მწვავე საკითხად მოიაზრება. ვერც აქ მოყვანილი საშუალო ნომინალური შემოსავალი (ინფლაციისა და კურსის ცვლილების, მათ შორის ჯერ კიდევ მაღალი საპროცენტო განაკვეთების პირობებში) ფართო შესყიდვების შესაძლობლობას ვერ იძლევა, თუმცა, საჯარო რეესტრის ევოვნული ბიუროს მონაცემების თანახმად, უძრავ ქონებაზე (საცხოვრებელ ფართებზე) საშუალო ფასების კლების ფონზე ტრა- ნზაქციების ოდენობა თანმიმდევრულად იზრდება (განსაკუთრებული ზრდა 2015 წლის მესამე, კვარტლიდან შეინიშნებოდა და პიკურ მაჩვენებელს 2016 წლის მეოთხე კვარტალში მიაღწია, რაც 2007-2017 წწ.(1 კვარტალი) მდგომარეობით უპრე- ცედენტოთ მაღალი მაჩვენებელია) [10;11].

თუკი მოცემულ სქემაზე გამოშვების მაჩვენებლებს დავაკვირდებით, დავინახავთ, რომ წლების განმავლობაში ის გარკვეული პერიოდულობით გამოირჩეოდა და ჯამური სტაბილურობით ხასიათდებოდა, თუმცა 2017 წლის პირველი კვარტალი მიწოდების მხრივ აშკარა კლებას აჩვენებს. შესაძლებელია ეს რიგი მიზეზით იყო გამოწვეული, როგორიცაა: ფასების კლება, ვაკანტური ფართების ზრდა (რაც ფასზე ნეგატიურ გავლენას ახდენს), სეზონური ფაქტორი ან სხვა მაკროეკონომიკური (მათ შორის ეგზოგენური) დეტერმინანტები. რამდენადაც, ჯერჯერობით, მიწოდებასთან დაკავშირებით მონაცემები მწირია, მხოლოდ ერთი კვარტლის თანახმად საერთო სურათის მიღება რთულია, თუმცა, მისი ცვლილება, ალბათ, ტრანზაქციების გააქტიურების, ფასის ცვლილების, ვაკანტური ფართების შემცირებისა და სხვა (მათ შორის სამშენებლო პროდუქციის როგორც გამოშვების, ასევე ფასის) ცვლადებზე იქნება დამოკიდებული. როგორც წესი, რიგ შემთხვევაში, მიწოდების ფუნქცია მხოლოდ მოთხოვნით არ განისაზღვრება. მსგავსად ბაზრებისა, მას თავისი, ენდოგენური ფაქტორებიც განსაზღვრავს და ხშირ შემთხვევაში, (განსაკუთრებით მშენებლობის დარგში) ის გარკვეულწილად დამოუკიდებლად ყალიბდება (სახელმწიფო რეგულაციები, შეყოვნებები, მშენებლობის ვადები, დასრულებული ფართების ოდენობა, ტექნოლოგიური ინოვაციები და სხვა). მათ შორის სახელმწიფო პოლიტიკა (როგორც ფისკალურ, ასევე მონეტარულ ნაწილში) მოთხოვნა-მიწოდების მრუდზე განსხვავებულ ეფექტს ახდენს და ფასების რეგულირება (და ახალი წონასწორობის მიღება - საშუალო და გრძელვადიან პერსპექტივაში) ამ შემთხვევაში, როგორც წესი, განსხვავებული სპეციფიკაციებით მიიღება.

სტატისტიკური მონაცემებით, რაც Colliers Georgia-სა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ცნობებს ეყრდნობა [14;12;11], ტრანზაქციების ჩაშლილი მოდელი შემდეგნაირად გამოიყურება: მოთხოვნის უდიდესი ნაწილი უწინდებურად საბურთალოს რაიონზე მოდის (ტრანზაქციების 27%), შემდეგაა სამგორისა და გლდანის რაიონები, ხოლო ტრანზაქციების ყველაზე მცირე ოდენობით მთაწმინდა და ჩუღურეთი გამოირჩევა. განხორციელებული ტრანზაქციების 53% 51-100კვ.მ. ბინებზე მოდის; 101-150 კვ.მ ფართების ტრანზაქციებს 11%, ხოლო 150 კვ.მ ფართზე მეტი ბინების ტრანზაქციების წილი 5%-ს იკავებს. 2016 წელს მიმდინარე დეველიპერული პროექტების 178 საცხოვრებელი კორპუსი უკვე დასრულებულია, რომელთა ბინების 80% იმ დროისთვის უკვე გაიყიდა. 2016 წელს პროექტების რაოდენობა წინა წელთან შედარებით 9%-ით გაიზარდა და ჯამში 3.47 მლნ კვ.მ. საცხოვრებელ ფართს მოიცავს [14;12;11].

საინტერესოა იმავე წყაროს მიერ მითითებული გასაყიდი ფასის ზღვარიც, რომელიც $350-$3500-ით შემოიფარგლება [14]. 2016 წელს, წინა წელთან შედარებით, პრემიუმის ტიპის ბინებზე ფასმა 6%-ით, ხოლო საშუალო ტიპზე - 1%-ით მოიმატა. ეკონომ-კლასის ბინებზე კი ფასი 1%-ით შემცირდა და საშუალოდ კვ.მ.-ზე $576 შეადგინა (აღსანიშნავია, რომ იმავე წყაროს მიხედვით, ეკონომ-კლასის ტიპის ბინებს საქართველოს საცხოვრებელ ბაზარზე 69%-ს შეადგენს). რაც შეეხება 2017 წლის მაისის ჩათვლით მონაცემებს, გასაყიდი ფასი ახლადაშენებულ ბინებზე 4%- ით შემცირდა და $618 შეადგინა (საშუალოდ). რაც შეეხება გასაყიდ ფასებს უბნების მიხედვით, ყველაზე მაღალი გასაყიდი ფასი მთაწმინდის ($975), ვაკის ($805) და საბურთალოს ($674) რაიონებში დაფიქსირდა, ხოლო ყველაზე დაბალი - სამგორის ($521), გლდანის ($502) და დიდი დიღმის ($477) რაიონებში ნარჩუნდება [14] აღსანიშნავია, რომ თბილისში საცხოვრებელი ფართის საშუალო ფასი განუხრელად იზრდებოდა და 2013 წელს კვმ-ზე საშუალოდ $925, ხოლო ცენტრალურ უბნებში $1300-$1500 შეადგინა [15]. გამონაკლისი 2008-2009 წლები იყო, როდესაც გლობალურ ფინანსურ კრიზისს საქართველოს შემთხვევაში რუსეთთან ომიც დაემატა. აღნიშნული შოკის შედეგად ფასებიც, ბუნებრივია, დაეცა. ამ პერიოდში საშუალო გასაყიდი ფასი 1კვ./მ-ზე 13.4%-ით შემცირდა და $745 შეადგინა, ხოლო 2009 წელს დამატებით 12.8%-ით შემცირდა და $640 შეადგინა“. შ. გუჯაბიძის შეფასებით, 2014 წლის ნოემბრიდან ლარის მკვეთრი გაუფასურების ტენდენციას უძრავი ქონების ბაზარზე სამშენებლო მასალების გაძვირების შედეგად ფასების ზრდა უნდა გამოეწვია, თუმცა, როგორც სინამდვილემ აჩვენა, საშენი მასალების გაძვირება და შესაბამისად მიწოდების მხრიდან ფასების მნიშვნელოვანი ცვლილება არ მომხდარა. საქმე ისაა, რომ „მშენებლობისთვის საჭირო ძირითადი საშენი მასალები უმეტესად ადგილობრივი წარმოების იყო, ხოლო ლარის დევალვაციის ფონზე იმპორტული პროდუქცია თითქმის სრულად ჩაანაცვლა. ძირითადი საშენი მასალებიდან იმპორტული მხოლოდ არმატურაა, რომელიც მეტწილად უკრაინიდან, ასევე რუსეთიდან, თურქეთიდან და ბელარუსიდან შემოდიოდა. უკრაინაში, მიმდინარე რეგიონული კონფლიქტისა თუ პოლიტიკური პროცესების გამო ინფლაციის დონე საკმაოდ მაღალია, ამიტომ არმატურა იქ დაახლოებით ორჯერ გაიაფდა“. შესაბამისად, იაფი იმპორტირებული და ადგილობრივი პროდუქციისა და ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შედეგად გამოწვეული დისბალანსი მეტ-ნაკლებად დაკორექტირდა [15]. აღნიშნული წყარო საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ხელოვნური ფასწარმოქმნის საკითხსაც ეხება, რასაც სხვებიც ეხმაურებიან) [16; 29], რაც ბანკების არაპროფილურ საქმიანობასა და უძრავი ქონების დეველოპმენტში ჩარევას გულისხმობს. როგორც ირკვევა, ბანკები იპოთეკურ სესხებს მხოლოდ მათ მიერ მართული კომპანიების სასარგებლოდ გასცემენ, რაც ბაზარზე კონკურენტუნარიანობას ართულებს და ფასების ხელოვნურ რეგულირებას უწყობს ხელს (ოლიგოპოლური ნიშნების დართვით).

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე მნიშვნელოვანია აღინიშნოს შოკური ზემოქმედების ეფექტიც. საქმე ისაა, რომ საქართველოში (მათ შორის თბილისის) უძრავი ქონების - საცხოვრებელი ფართების ბაზარზე ფასების ფუნდამენტური ღირებულებისგან მკვეთრი გადაცდენა მსოფლიო ფინანსური კრიზისის შემდგომ არც დაფიქსირებულა. იპოთეკური კრედიტების ხელმისაწვდომობის მიუხედავად, პირველადი შესატანისა და შედარებით მაღალი საპროცენტო განაკვეთების შედეგად (9.4% და ზემოთ) [13] საცხოვრებელ ფართებზე მოთხოვნა გარკვეულწილად რიგი ბარიერებით ხასიათდებოდა. შესაბამისად, თუკი ტრანზაქციების ტრენდს დავაკვირდებით, დროის ხანმოკლე მწკრივებზე იგი მკვეთრი ცვლილებებით არ გამოირჩევა. კრიზისის შემდგომ პერიოდში კი, განსაკუთრებით 2010 წლიდან, ფასების ტრენდი სტაბილურ ტენდენციას ინარჩუნებს, ხოლო უკვე 2016 წლის პირველივე კვარტლიდან თანმიმდევრულ კლებას აჩვენებს მაშინ, როცა ანაზღაურება ყოველწლიურად მზარდ ტენდენციას განიცდის [8;11;10]. ასეთ პირობებში (სხვა გარე - შოკური ფაქტორების გარეშე) ფინანსური ბუშტის წარმოქმნის ალბათობა ნაკლებია, მითუმეტეს იმ დროს, როცა ვაკანტური ფართების მზარდი ოდენობა მიწოდების შედეგად ფასებზე ნეგატიურ გავლენას ახდენს (რაც 2015 წლიდან შეინიშნება (+86.8%, ხოლო 2017 წელს წინა წელთან შედარებით მეტ - ნაკლებად მცირეა - აღსანიშნავია ის, რომ გაიზარდა შენობების რაოდენობა, მაგრამ ფართების ოდენობა -29.6%-ით შემცირებულია წინა წლის პირველ კვარტალთან შედარებით) [11; 10]. თუკი არსებული ტენდენცია 2017 წლის მანძილზე გაიზრდება, მზარდი ტრანზაქციების პირობებში საცხოვრებელ ფართებზე ფასების დადებით ცვლილებას უნდა ველოდოთ, თუმცა, აღნიშნული პროგნოზის გაკეთება მხოლოდ პირველი კვარტლის მაგალითზე რთულია. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ უცხოური კაპიტალის შემოდინების ტენდენცია, პირდაპირი ინვესტიციები და ცვალებადი მოთხოვნის პირობებში შექმნილი შოკური გავლენების როგორც თავისებურება, ასევე მიწოდების მხრიდან შესაბამისი რეაქციების დინამიკა (მათ შორის ინვენტარის ოდენობა, სამშენებლო მასალების გამოშვება და ღირებულება, ასევე სამშენებლო კომპანიების ადამიანური რესურსი, სახელმწიფო რეგულაციები და სხვა). ჯერჯერობით ქართულ სამშენებლო ბაზარზე ენდოგენური შოკები არ დაფიქსირებულა, თუმცა, ადგილი ეგზოგენურმა ფაქტორმა იქონია, კერძოდ მკვეთრმა სავალუტო ცვლილებამ, რომელმაც დროის გარკვეულ პერიოდში გარკვეული პანიკაც შექმნა. მაგალითად, 2014 წლის ნოემბრიდან ეროვნული ვალუტის მკვეთრმა გაუფასურებამ საქართველოს ეკონომიკის თითქმის ყველა სფეროში გაურკვევლობისა და უკონტროლო ინფლაციის შესაძლებლობა წარმოქმნა (განსაკუთრებით, საქართველოში დოლარიზაციის მაღალი დონის გათვალისწინებით). ეროვნული ვალუტის გაუფასურების პიკი თებერვალში იყო, მას შემდეგ, როცა ქართული ლარი თითქმის 30%-ით [17]. მას შემდგომ, მცირეოდენი გამყარების მერე, ლარმა გაუფასურება კვლავ განაგრძო და უკვე 2016 წლის დეკემბერში უკიდურეს ნიშნულს მიაღწია (1/2.75). საბოლოოდ ქართული ვალუტა 2017 წლის მაისისთვის დასტაბილურდა და მას მერე მცირედი რყევებით გამყარებას განაგრძობს. ასეთ პირობებში ბაზარზე კონიუნქტურული გაგრილება მშპ-ზე აისახა: კერძოდ, 2009 წლის შემდგომ 2015 წელს მან რეკორგულად მცირე მაჩვენებელი შეადგინა (2.8%) [8]. მდგომარეობამ გამოსწორება მხოლოდ 2015 წლის შემდგომ იწყო და, როგორც ISET კვლევით ინსტიტუტის ანგარიშში ვკითხულობთ, მშპ-ს ზრდასთან ერთად (2016 წლეს მან 3.1%-შეადგინა) სამშენებლო სექტორიც (განსაკუთრებით მიწოდების ნაწილში) მნიშვნელოვან გამოცოცხლებას იწყებს [8;10].

რამდენადაც საქართველო ჯერჯერობით მნიშვნელოვანწილად ექსპორტზე დამოკიდებულ ეკონომიკას წარმოადგენს, შესაბამისად, სავალუტო ბაზრებზე არსებული რყევები ქართული ეკონომიკის თითქმის ყველა სექტორზე აისახება[17]. მშენებლობა, როგორც ეკონომიკური აქტივობის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ინდკატორი, ამ პროცესს უპირველესად ეხმაურება. მართალია, სავაჭრო ბალანსს მასზე პირდაპირი გავლენა არ გააჩნია, თუმცა, როგორც შუალედური ფაქტორი, იგი მეტად მნიშვნელოვან როლს თამაშობს. მაგალითად, ლარის გაუფასურება ესოდენ მასშტაბური იმპორტის პირობებში ინფლაციურ პროცესებს იწვევს, რაც მოსახლეობის მყიდველუნარიანობას ასუსტებს და უძრავი ქონებისადმი მოთხოვნის ნაწილში მკვეთრად აისახება. ვინაიდან მშენებლობა, საკუთარი სპეციფიკიდან გამომდინარე, გარკვეული შენელებებით ხასიათდება, ფასების კორექტირებაც დაგვიანებული ინდიკატორებით წარმოებს, რაც მოთხოვნა მიწოდების ბალანსს კიდევ უფრო სცდება. შედეგად, მზარდი ვაკანტური ფართების ოდენობა არსებული ინფლაციის პირობებში სამშენებლო ფასებზე ნეგატიურად აისახება და მას დროის შესაბამის მონაკვეთებზე ნაკლებად მომგებიანს ხდის. ეს არის პერიოდი, როცა დეველოპერები მოლოდინის რეჟიმში გადადიან და მიმდინარე პროექტების დასრულებას უკვე არ ჩქარობენ. ბუნებრივია, ეროვნული ბანკის ეფექტიანი ზომებისა და საერთაშორისო ბაზრებზე მიმდინარე ცვლილებების შედეგად ეროვნული ვალუტის ესოდენ მკვეთრ გაუფასურებას ქართულ სამშენებლო ბაზარზე ქაოსი არ გამოუწვევია (რაც მზარდი ტრანზაქციების მაგალითზეც ჩანს), თუმცა სამომავლოდ ამგვარი შოკის პირობებში დარგში შესაძლო შეშფოთების რამდენიმე სცენარის დაშვებაა შესაძლებელი.

აღსანიშნავია პროფ. ნინო ბერაიას ნაშრომის ის ნაწილიც, რომელიც თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ციკლურობის საკითხს ეხება [16]. კერძოდ, მისი გათვლებით, მშენებლობის ყველაზე მცირე აქტივობა წლის პირველ კვარტალში ფიქსირდება, ხოლო ყველაზე მაღალი - მეოთხე კვარტალში. კვლევამ დარგში 4- წლიანი ციკლების არსებობა გამოავლინა. „სამშენებლო დარგის შესწავლით ჩანს, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარი საკმაოდ ვოლატილურია. ციკლური კომპონენტის გამოყოფამ აჩვენა, რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის ციკლის საშუალო ხანგრძლივობა 2-2.5 წელს შეადგენს, ხოლო მისი ვარდნის ხანგრძლივობა საშუალოდ 3-4 კვარტალს იკავებს“. [16].

მნიშვნელოვანია სახელმწიფო პოლიტიკის ფაქტორიც მიმოვიხილოთ, როგორც ერთ-ერთი განმსაზღვრელი ფაქტორი უძრავი ქონების ბაზარზე. პირველ ყოვლისა, აუცილებელია აღინიშნოს ის ფაქტი, რომ საქართველოში, საბჭოთა კავშირის დაშლის შემდგომ, უძრავი ქონების სექტორი მასშტაბური პრივატიზაციის შედეგად ჩამოყალიბდა [20], რომელიც ხშირ შემთხვევაში სტიქიურად და რიგი დარღვევის ფონზე მიმდინარეობდა. საბოლოოდ მანამდე სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული აქტივების დიდი წილი კერძო მესაკუთრეების ხელში აღმოჩნდა, მაგალითად, საქართველოში უკვე 2016 წლისთვის საბინაო ფონდის 98% კერძო საკუთრებაშია [11]. სახელმწიფო იმთავითვე განაშენიანებისა და ბინათმესაკუთრეობის პოლიტიკას რიგი მიმართულებით უწყობდა ხელს, მაგალითად: გაუქმდა ლიცენზიებისა და კერძო ნებართვების დიდი უმრავლესობა, სამშენებლო საქმიანობის ლიცენზირება, შესუსტდა ქალაქ-დაგეგმარების ნორმები, გამარტივდა არქიტექტურულ-სამშენებ-ლო საქმიანობის წარმოება და სამშენებლო ნებართვების გაცემა [18], გამარტივდა ადმინისტრაციული წარმოების წესი და „ერთი სარკმლის“ პრინციპი დამკვიდრდა; გაუქმდა ურბანიზაციისა და მშენებლობის სამინისტრო (2005), გამარტივდა სააღსრულებო პროცედურები (პოლიციური გამოსახლებები) და სხვა. შეიძლება ითქვას, აღნიშნულმა ნაბიჯებმა, რაც ბაზრის დერეგულირების რეფორმას გულისხმობდა, აღნიშნული სექტორი საქართველოში ერთ-ერთი ყველაზე მზარდ სფეროდ აქცია. მაგალითად, ეროვნული ბანკის შეფასებით, 2016-2017 (Q1) პერიოდში მშენებლობამ საქართველოს მშპ-ში ყველაზე მნიშვნელოვანი წვლილი შეიტანა და „ისევე, როგორც წინა წლებში, ეკონომიკის ზრდის მთავარი მამოძრავებელი ძალა იყო [17]. ქართული სამშენებლო ბაზრის გამალებული ზრდა მსოფლიო კრიზისისა და რუსეთ - საქართველოს ომის შედეგად შეფერხდა (შედეგად, მშენებლობის 80% გაჩერდა [19]; ზოგ შემთხვევაში ამხანაგობების მიერ შექმნილი ე.წ. „პირამიდები“ და სხვა თაღლითური სქემები (რაც ნაწილობრივ სახელმწიფო ჩაურევლობის შედეგიც იყო) საერთო ვითარებას კიდევ უფრო ამძიმებდა. უძრავი ქონების ბაზარმა რეალური გამოცოცხლება 2010 წელს დაიწყო [8]. საქმეში ჩაერთო სახელმწიფო პოლიტიკა, რომელიც სექტორის გამოცოცხლებას და საბინაო პირობების გაუმჯობესებას ისახავდა - „ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე“. პროგრამა მათ შორის დაუმთავრებელი პროექტების დასრულების ხელშეწყობასაც ითვალისწინებდა. აღასანიშნავია ისიც, რომ ამ პროგრამის შედეგად გაკოტრების პირას მყოფი არაერთი დეველოპერული კომპანია გადარჩა[20]. სახელმწიფო ასევე საბანკო საფინანსო გაჯანსაღებასაც უწყობდა ხელს, რომლის გვერდით მოვლენად გასახლებული ადამიანების სულ უფრო მზარდი ტენდენცია გახდა [21]. ეროვნული ბანკის მიერ წარმოებული პოლიტიკის მიუხედავად, საქართველოს ზოგიერთი მსხვილი ბანკი სამშენებლო სექტორში არასაბანკო/ არაპროფილურ საქმიანობას მაინც აგრძელებდა, რაც სექტორში ჯანსაღი კონკურენციის ხელშეწყობას არ ემსახურებოდა. შესაბამისად, არაერთი დეველოპერი იძულებული გახდა პროექტები ალტერნატიული გზებით დაეფინანსებინა (მოწვეული უცხოური ინვესტიციები, აქტივების გასხვისება და სხვა). აღნიშნული პრობლემების ფონზე, 2016 წელს სახელმწიფოს მხრიდან კიდევ ერთი წინგადადგმული ნაბიჯია მერიაში კომისიის ჩამოყალიბება და იმ კომპანიებისთვის, რომლებმაც საკუთარი პროექტები 2008 წლის აგვისტომდე წამოიწყეს, სახელმწიფო ამნისტიის ფარგლებში საგადასახადო შეღავათების დაწესება (მოეხსნათ დღგ და კ2 მოსაკრებელი). ამნისტია 2020 წლის იანვრამდეა ძალაში. ეს ღონისძიებაც ქვეყანაში სექტორის გაჯანსაღებას და სარფიანი საინვესტიციო გარემოს შექმნას უწყობს ხელს [22]. შედეგად, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ საქართველოში სახელმწიფო პოლიტიკა დეველოპერებისა და სამშენებლო კომპანიების მხარეზეა, თუმცა, კრიზისის პერიოდში დაუმთავრებელი პროექტების შედეგად დაზარალებული პირების პრობლემების გადაწყვეტის გზები ჯერჯერობით გამოკვეთილი არაა.

საინტერესოა სფეროში მიმდინარე დინამიკა პირდაპირი ინვესტიციების თვალსაზრისითაც. საქართველოში (სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის თანახმად) უმსხვილესი ინვესტორი ქვეყნებია აზერბაიჯანი, ნიდერლანდები, თურქეთი, დიდი ბრიტანეთი და ჩინეთი. უცხოური ინვესტიციების მნიშვნელოვან წილს (ტრანსპორტისა და კომუნიკაციების, ფინანსური სექტორის, ენერგეტიკის, მრეწველობისა და სხვა სფეროებს გარდა) მშენებლობის სფერო იკავებს (8.3%) [8; 26]. კონკრეტულად, თბილისის მაგალითზე „საქსტატის“ მონაცემების მიხედვით (2006-2015 პერიოდი) პირდაპირი ინვესტიციების შემოდინებამ 2010-2011 წლებში მკვეთრი ვარდნა განიცადა (საყურადღებოა ისიც, რომ ამავე მონაცემების თანახმად, უშუალოდ თბილისში, მშენებლობის დარგში, ინვესტიციების შემოდინება 2008-2009 წლის კრიზისით გამოწვეული რეცესიის მიმართ იმუნურია), ხოლო 2012 წლიდან 2015 წლის ჩათვლით, ის განუხრელად იზრდება. 2016 წლითსთვის მშენებლობის მაჩვენებელი ქვეყნის მასშტაბით გაზრდილია და იმის გათვალისწინებით, რომ 2016 წელს პირდაპირი ინვესტიციების 63% თბილისზე მოვიდა, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ ეს ტრენდი ამავე პერიოდისთვისაც შენარჩუნდება (სამწუხაროდ, ჯერჯერობით ზუსტი მონაცემების მოძიება ვერ მოხერხდა) [8 ; 23].

2016 წელი საქართველოს ეკონომიკისათვის საკმაოდ რთული გამოდგა (საქსტატის მიხედვით, საერთო ზრდამ 2.7% შეადგინა)[8]. საქმე ისაა, რომ საქართველო, როგოც მცირე ზომის ღია ეკონომიკა, მეტწილად მის მეზობლებთან მიმდინარე ეკონომიკურ პროცესებზეცაა დამოკიდებული. ამრიგად, რეგიონში მიმდინარე რთული პოლიტიკური ვითარების შედეგად ეკონომიკური აქტივობის ტემპის საერთო შენელებამ მასზეც (და მასთან ერთად უძრავი ქონების ბაზარზეც) გარკვეული გავლენა იქონია. გარე ფაქტორებიდან აღსანიშნავია ე.წ. ბრექსიტის ფაქტორი, რომელმაც ევროკავშირში თავდაპირველად გაურკვევლობა წარმოქმნა; ვითარება დაიძაბა თურქეთშიც (გადატრიალების მცდელობას ლირის დოლართან გაუფასურებაც დაერთო (წლიურმა ინფლაციამ 8.5% შეადგინა) [17]; ნავთობზე მსოფლიო ფასების ვარდნამ პრობლემები აზრბაიჯანის ეკონომიკასაც შეუქმნა, რომელმაც წინა წელთან შედარებით შემცირება განაგრძო (დამატებით 0.8%)[24]. უკრაინისა და რუსეთის ეკონომიკების სტაბილიზაციაც მეტად მდორე ტემპებით მიმდინარეობდა (მიმდინარე კონფლიკტისა და ეკონომიკური სანქციების გათვალისწინებით), მათ შორის შენელდა სომხეთის ეკონომიკის ზრდაც, რომელიც რუსეთის ეკონომიკაზე მნიშვნელოვნადაა დამოკიდებული [24].

საქართველოს ეკონომიკის სტრუქტურის მეტ-ნაკლებად ჩაშლისას რამდენიმე მნიშვნელოვანი მიმართულება იკვეთება. პირველი და უმნიშვნელოვანესი ლარის კურსის გაუფასურებაა, რომელმაც 2016 წლის სავაჭრო ბალანსზე მაკორექტირებელი ეფექტი გარკვეული შეყოვნების შემდგომ იქონია, კერძოდ, შემცირდა ქვეყნის იმპორტი (4.9%). იმავე წლის სამივე კვარტლის განმავლობაში ექსპორტის კლებაც დაფიქსირდა (-12%, -16%, -2% შესაბამისად). სიტუაცია მხოლოდ მეოთხე კვარტალში გამოსწორდა, როცა ექსპორტმა მცირე დადებითი ცვლილება აჩვენა (3%) (წყარო: საქართველოს ეროვნული ბანკი) [25; 17].

საგარეო შოკის უარყოფითი გავლენის მიუხედავად, 2015 წლის მსგავსად, 2016 წელს ეკონომიკის ზრდის მთავარი მამოძრავებელი ძალა ინვესტიციები იყო, რომლის წვლილმაც რეალურ ზრდაში 2% პუნქტი შეადგინა. ინვესტიციების ზრდაში მნიშვნელოვანი წვლილი სახელმწიფოს მიერ განხორციელებულმა ინფრასტრუქტურულმა პროექტებმა შეიტანა. კერძო სექტორიდან კი ძირითადი აქტივობა მშენებლობის სექტორზე მოდიოდა. 2016 წლის განმავლობაში მოხმარებამ ეკონომიკის ზრდაში მცირე დადებითი წვლილი შეიტანა (0.8% პუნქტი), რასაც ძირითადად მთავრობის მოხმარების ზრდა განაპიროებდა. კერძო მოხმარება წლის პირველ ნახევარში მცირედით დაეცა, ხოლო მეორე ნახევარში ოდნავი მატება იწყო, რასაც ხელს გაიაფებული კრედიტები და ფულადი გზავნილები უწყობდა. რაც შეეხება ინფლაციის მიზნობრივ მაჩვენებლს, 2015-2016 წლებში ის 5%-იან ზღვარს შეადგენდა [25; 17].

ეროვნული ბანკის ყოველწლიური ანგარიშის მიხედვით, ეკონომიკური ზრდის მთავარი მამოძრავებელი სამშენებლო დარგი იყო, რომელიც წლის განმავლობაში 8.1%-ით გაიზარდა და ეკონომიკურ ზრდაში ყველაზე დიდი წვლილი შეიტანა. მშენებლობის ზრდა მაღალი იყო როგორც მთავრობის მიერ დაფინანსებული ინფრასტრუქტურული პროექტების, ასევე კერძო სექტორის მშენებლობების შედეგად, რომელთაგან აღსანიშნავია „BP-ის ახალი მილსადენის პროექტი“. წლის განმავლობაში (განსაკუთრებით მეორე ნახევარში) მცირდებოდა საპროცენტო განაკვეთები, რამაც უძრავი ბაზრის მხრიდან იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნა გაზარდა.

„საქსტატის“: მიხედვით, კიდევ ერთი კომპონენტი - ინფლაციის დონე მიზნობრივ მაჩვენებელს მცირედით მხოლოდ 2015 წლის ბოლო კვარტალში გასცდა, ხოლო 2016 წლის მეორე კვარტლიდან დაღმავალი ტრენდი აჩვენა (სექტემბერ-ოქტომბრის მონაცემებით).

კვლევის ძირითადი შედეგები

როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, ფაქტორული ანალიზის ჩაატარებისას ემპირიულ ცნობებზე დაყრდნობით კვლევის მიზანი ისეთი თეორიული მოდელი შემუშავება იყო, რაც ჩვენ მიერ მოყვანილ მონაცემებს შესაბამის ვალიდურობას შესძენდა. ასევე გავითვალისწინეთ შესაბამისი მონაცემების ხელმისაწვდომობა და კლასიკური მაგალითის თანახმად, დროის მწკრივები კვარტლური რეჟიმით ჩავშალეთ. განმსაზღვრელი ფაქტორების მხრივ ჯამში ექვსი დეტერმინანტი გამოვაჩიეთ, კერძოდ: ფასები, იპოთეკების მთლიანი ოდენობა (ლოგარითმული სიდიდით), დაქირავებული მუშახელის შემოსავალი (ვინაიდან, საქართველოში დასაქმების ბაზრის უდიდეს ნაწილს ბოლო მონაცემებით სწორედ ეს სეგმენტი წარმოადგენს), საპროცენტო განაკვეთების ცვლილება (იპოთეკურ სესხებზე უცხოური ვალუტით, რადგან საქართველოში დოლარიზაციის დონე ჯერ კიდევ მაღალია, და იპოთეკური სესხები მეტწილად სწორედ უცხოურ ვალუტაში გაიცემოდა), საცხოვრებელი ფართების მიწოდება (1000 კვ/მ თბილისის საბინაო ბაზრის მაგალითზე, ახლადაშენებული ფართების ოდენობით); უმუშევრობის დონის ცვლილება (აქვე უნდა ითქვას, რომ ჩვენ მიერ წინა კვლევაში გამოყენებულმა ფაქტორულმა ანალიზმა აჩვენა, ფასებზე სტატისტიკურად მნიშვნელოვანი ცვლილება სწორედ შემოსავლის ზრდისა და უმუშევრობის დონის ცვლილების შედეგად აისახება).

აქვე აუცილებელია აღვნიშნოთ, რომ 2016 წლის ბოლო კვარტლის მონაცემებს, 2017 წლის პირველი კვარტლის მონაცემებიც დაემატა, თუმცა, იმდენად, რამდენადაც უმუშევრობის დონე საქართველოში წლიური მონაცემით აღირიცხება და კვარტლურად მოცემული არ არის, დაანგარიშების მიზნით თითოეულ კვარტალზე შესაბამისი წლის მონაცემი პირობითად იგივე დავტოვეთ, ხოლო ჯამური ტრენდი წრფივი ინტერპოლაციის შედეგად 2017 წლის პირველ კვარტლაზე განვავრცეთ. აღნიშნულმა ოპერაციამ საკმაოდ რეალური სურათი მოგვცა, რაც ამავე კვარტალში შედარებით მაღალი ეკონომიკური ზრდის გათვალისწინებით (5.4%) საკმაოდ რეალისტური მონაცემია (უმუშევრობის დონე 11.8%-დან 11.1%-მდე შემცირდა).

ზემოთაღნიშნული მსჯელობა გამოვსახეთ განტოლებით:

Log(Tht) = α + β1log(Pt) + β2log(Mt) + β3logΔ(Wt-1) - β4log(rt) + β5Δ(It-1) + β6(Ut) + ε,

სადაც Tht - ტრანზაქციების დროის შესაბამის მწკრივზე სტატისტიკურად მნიშვნელოვანი გავლენა სამ პარამეტრზე - საპროცენტო განაკვეთების ცვლაზე, მიწოდების საერთო ოდენობასა და უმუშევრობის დონეზე მოვიდა. აქედან, ყველაზე მნიშვნელოვანია საპროცენტო განაკვეთების გავლენა (-4.701), რაც ასევე ტრანზაქციების საერთო მაჩვენებელთან ნეგატიურ დამოკიდებულებაშია (სრულიად საფუძვლიანია დავასკვნათ, რომ ტრანზაქციების ზრდის ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ფაქტორი სწორედ საპროცენტო განაკვეთების შემცირებაზე მოდის (იმ პირობით, როცა დანარჩენი ფაქტორები, როგორიცაა საბინაო ბაზრის ფასები და შემოსავალი სავალუტო კურსთან კორექციის პირობებში არსებით ცვლილებას არ აჩვენებს). საყურადღებოა იპოთეკური სესხებისა და ტრანზაქციების მაღალი კორელაციის მაჩვენებელიც. მართალია, F-ტესტის პირობებში მან სტატისტიკური მნიშვნელობა არ აჩვენა, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ იპოთეკური სესხების მნიშვნელოვანი ზრდა (რომელიც ტრანზაქციების ტრენდთან მაღალი კორელაციით გამოირჩევა) საპროცენტო განაკვეთების და დანარჩენი - სტატისტიკურად მნიშვნელოვანი ფაქტორების შედეგია. მაგალითად, იგივე შემოსავლისა და კლებადი უმუშევრობის დონის პრობებში (ფასების სტაბილური ტრენდის გათვალისწინებით) იპოთეკური სესხების ოდენობა, ბუნებრივია, გაიზრდებოდა. რაც შეეხება თავად უძრავი ქონების ფასებს, 2007-2017 (Q1) მონაცემებით, ის ზოგადად კლების ტენდენციას აჩვენებს, თუმცა, თუ გავითვალისწინებთ 2010 - 2017 (Q1) წლის მონაკვეთს, წრფივი რეგრესიის პირობებში, პარამეტრული სიდიდე დადებითია (2.47). შესაბამისად, დღესდღეობით საბინაო ფასის კლების ტენდენცია არ შეინიშნება, მეტიც - ის ზრდას განაგრძობს. ამასთან, ადვილი შესაძლებელია საბინაო ფასის ზრდა დამატებით სერვისებს, გარკვეულ უბნებზე მიწის სიმცირეს და გართულებული რეგულაციების ფაქტორებ- საც გამოეწვია; გარდა ამისა, ბაზარზე პრემიუმ ტიპის ფართების ზრდამ საშუალო ფასი გარკვეულწილად გაზარდა და იმდენად, რამდენადაც თბილისის მაგალითზე საბინაო ფასების დივერსიფიკაცია სულ უფრო მკვეთრ გამოხატულებას პოულობს, ადვილი შესაძლებელია დავუშვათ, რომ განსხვავებულ კატეგორიებზე ფასების ცვლილება მომავალშიც საერთო საშუალო ფასზე გარკვეულ ზემოქმედებას მოახდენს. შესაძლებელია დავუშვათ, რომ თუკი სამომავლოდ პრემიუმ კატეგორიის საბინაო სექტორი საშუალო და ეკონომ-კლასის სექტორებისგან არ გაიმიჯნება, საბინაო ბაზარზე ერთიანი საშუალო ფასის გამოყვანით ფასებთან დაკავშირებით სინამდვილეში მიმდინარე პროცესებს მეტი სიზუსტით ვერ ავსახავთ, განსაკუთრებით იმ პირობით, როცა მხოლოდ ეკონომ-კლასის ფართებს ქალაქში ახლადაშენებული საბინაო ფართების ტრანზაქციების უდიდესი წილი უჭირავს (64%). იმდენად, რამდენადაც ჯერჯერობით სექტორების მიხედვით ფასი გამიჯნული არაა, ჩვენ მიერ ფასთან დაკავშირებით გამოყენებული მონაცემები ძირითადად სამ წყაროს: საქსტატს, ISET კვლევითი ინსტიტუტისა და Colliers Georgia-ს მიერ მოყვანილ მონაცემებს ეფუძნება, რაც 2010 – 2017 (Q1) მდგომარეობით მხოლოდ ჯამურად აღებულ საშუალო ფასის ცვლილებას მოითვლის. რაც შეეხება მიწოდების ოდენობას, აღნიშნული ტრენდი, 2016 წლის ბოლო მეოთხედის ჩათვლით განუხრელად იზრდებოდა, რასაც ეკონომფართების ფასებზე უარყოფითი გავლენა უნდა მოეხდინა. მართალია, ფასების საერთო ტრენდში ეს არ აისახა, მაგრამ მიწოდების თანმიმდევრულ ზრდას, დაბალი სეგმენტის ფართებზე ფასების ფარდობითი კლების გათვალისწინებით, ტრანზაქციების საერთო ზრდაზე დადებითი ფაქტორის როლი უნდა შეესრულებინა (ეს ჩვენს განტოლებაშიც აისახა და სტატისტიკური მნიშვნელობა აჩვენა).

ჩვენ მიერ შესრულებული ფაქტორული ანალიზის შედეგად შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ სტატიაში წარმოდგენილი ჰიპოტეზა, რომ თბილისის საბინაო ბაზარზე მიმდინარე ტრანზაქციების ცვლილება კვლევაში მოყვანილი ფუნდამენტური ფაქტორებით განისაზღვრება, ამავე ნაშრომში წარმოდგგენილი მრავალცვლადიანი ავტორეგრესული ტესტის თანახმად, დადებითად დასტურდება. აქედან, გაწრფივებული ტრენდირების შედეგად ვასკვნით, რომ თუკი უახლოეს მომავალში (2017 წლის მეორე-მესამე მეოთხედები) ამავე ანალიზში მოყვანილი ფაქტორების მაგალითზე არსებული ტენდენციები შენარჩუნდა, ტრანზაქციების ახალი ციკლი დადებითი გახდება და უკვე მესამე მეოთხედის მწკრივებზე საგრძნობ ზრდას აჩვენებს. აქვე აღვნიშნავთ, რომ რამდენადაც ჩვენი ანალიზი მიზნად ფაქტორულ გავლენას ისახავდა, ხოლო პროგნოზირების ნაწილში თვისებრივი სახით შემოიფარგლა, შესაძლებელია დავასკვნათ, რომ დანარჩენი ფაქტორების გათვალისწინებით, 2017 წლის ბოლომდის საერთო ტრანზაქციების ოდენობა, მთლიანობაში, დადებით ტენდენციას შეინარჩუნებს. რაც შეეხება პროგნოზის რაოდენობრივ მხარეს, ის კვლევის შემდგომი ნაწილია და მოცემული ანალიზით გათვალისწინებული არ არის.

* * *

დასასრულ, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ თბილისის საბინაო ბაზარზე მიმდინარე ტრანზაქციების ტრენდზე არსებითი გავლენა რამდენიმე ფაქტორმა მოახდინა, ესენია: იპოთეკური განაკვეთების ცვლილება, მიწოდების ოდენობა და საერთო უმუშევრობის დონე. საქართველოში დღეისათვის შექმნილი მდგომარეობის გათვალისწინებით, რაშიც გარკვეული ეკონომიკური ზრდა იგულისხმება, უმუშევრობის დონის თანდათან შემცირებას უნდა ველოდოთ, რაც, საპროცენტო განაკვეთების შემცირების ფონზე ტრანზაქციების დინამიკაზე დადებითად იმოქმედებს. განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია მიწოდების ცვლილება, რომელიც 2017 წლის პირველ მეოთხედში არსებითი კლების გათვალისწინებით, ფასების სტაბილურობას უწყობს ხელს. შესაბამისად, ბაზრის „გაგრილების“ პირობებში, 2017 წლის მესამე და მეოთხე კვარტალში, ტრანზაქციების ზომიერ დადებით ცვლილებას უნდა ველოდოთ. შესაბამისად, თბილისის საბინაო ბაზარი დღეის მდგომარეობით, კაპიტალდაბანდების მომგებიან ალტერნატივად რჩება.

ლიტერატურა:

1. European Mortgage Federation, Brussels, 2015.
2. A cross-Country Comparison of Homeownership Rates, Michael Neal, June 19, 2015.
3. Mortgage Debt Procyclicality in the Housing Market, Ian Christensen, Financial Stability Department (Bank of Canada), 2011.
4. Alan Greenspan, Head of Federal Reserve, New York, July 2005.
5. Асаул А., Экономика Недвижимости, Питер 2013.
6. Росстат, Москва, 2016.
7. საქართველოს ფინანსთა სამინისტრო, 2017.
8. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური „საქსტატი“ (2017).
9. Vassilev A., Tbilisi Residential Real Estate Analysis, Price Change Dynamics (2016).
10. ISET Policy and Economic Research Institute, 2017.
11. საქართველოს საჯარო რეესტრის ეროვნული ბიურო, 2017.
12. Colliers Georgia, Tbilisi Residential Market Analysis, 2016.
13. საქართველოს ეროვნული ბანკის მონაცემთა ბაზის რეესტრი, 2017.
14. Forbes Georgia, July 2017.
15. გუჯაბიძე შ. უძრავი ქონების ფასწარმოქმნის განმსაზღვრელი ფაქტორები საქართველოში, სტუ, 2016.
16. ნინო ბერაია, თბილისის უძრავი ქონების ბაზრის მიკროეკონომიკური ანალიზი, თსუ, 2015.
17. საქართველოს ეროვნული ბანკი, თბილისი, 2016.
18. „მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესის და სანებართვო პირობების შესახებ საქართველოს მთავრობის №140 დადგენილება, 24 მარტი, 2009, თბილისი.
19. http://www.eprc.ge/
20. ლ. პაპავა, ეკონომიკური კრიზისი და ომის პარადოქსი, თბ., 2013.
21. http://nbe.gov.ge/
22. თბილისის მუნიციპალიტეტის №13.02.295 განკარგულებით შექმნილი კომისია, 2016.
23. PMCG Consulting, Tbilisi, №74/17.06.2016.
24. ცენტრალური სადაზვერვო ბიურო, აშშ (2016).
25. საქართველოს ეკონომიკის სამინისტროს წლიური ანგარიში (თბილისი, 2016).
26. ავთანდილ სილაგაძე, საქართველოს ეკონომიკა ევროკავშირთან ასოცირების ხელშეკრულების პირობებში, თსუ, 2016.
27. Стерник Г. Некоторые закономерности соотношения темпов роста цен, объёма спроса, предложения и сделок на рынке недвмжимости, Москва, 22.10.2008.
28. Jeff Holt, The Journal of Business Inquiry, A Summary of the Primary Causes of the Housing Bubble ad Resulting Credit Crisis (2009).
29. ლომიძე ნ. პოსტსაბჭოურ საქართველოში მშენებლობის განვითარების ტენდენციები, თსუ, 2013.
30. Павлова М. Факторы влияющие на рынок жилья, Ульяновский Технический Университет, 2008.